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      • 征集主題:

        關(guān)于征求《如皋市住宅物業(yè)管理辦法》 意見的公告

      • 征集時間:

        2023年11月09日 - 2023年12月10日

      • 征集單位:

        如皋市城市管理局

      關(guān)于征求《如皋市住宅物業(yè)管理辦法》 意見的公告

      為規(guī)范我市物業(yè)管理活動,提高物業(yè)管理水平,依照《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《江蘇省物業(yè)管理條例》《南通市住宅物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)和政策規(guī)定,現(xiàn)就《如皋市住宅物業(yè)管理辦法》公開征求社會各界的意見和建議。

      此次公開征求意見截止日期為2023年12月10日,歡迎社會各界人士通過信函、電子郵件、電話等方式提出意見。

      郵寄地址:如皋市解放路199號如皋市城市管理局物管科;聯(lián)系電話:0513-87312090;電子郵箱:1641886118@qq.com。



      如皋市人民政府

      2023年11月9日

      如皋市住宅物業(yè)管理辦法

      (征求意見稿)

      第一章總則

      第一條為規(guī)范我市物業(yè)管理秩序,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《江蘇省物業(yè)管理條例》《南通市住宅物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實際,制定本辦法。

      第二條我市商品房小區(qū)、保障房(安置房)居住區(qū)實行物業(yè)管理。

      老舊小區(qū)、零星分散住宅樓棟和不具備條件的鎮(zhèn)村集中居住區(qū),由社區(qū)居(村)民委員會統(tǒng)一進行物業(yè)服務(wù)。

      具備條件的鎮(zhèn)村集中居住區(qū)鼓勵實行物業(yè)管理。

      第三條物業(yè)管理在市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,遵循黨建引領(lǐng)、主管部門監(jiān)督管理、屬地政府具體負責(zé)、職能部門齊抓共管、業(yè)主自治和專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的協(xié)同工作原則。

      第四條物業(yè)服務(wù)行業(yè)享受省、市對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)稅收、用工就業(yè)、人員保險與培訓(xùn)等方面的扶持和激勵政策,鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)項目過程中,配備智能化產(chǎn)品、科技型人才,采用新技術(shù)、新方法,提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

      第五條市城市管理局(以下簡稱市城管局)是本市物業(yè)管理主管部門,負責(zé)物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核評優(yōu)等工作,主要職責(zé)包括:

      (一)負責(zé)研究制定物業(yè)管理和現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)政策,指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會實施自律性規(guī)范;

      (二)負責(zé)物業(yè)用房竣工驗收,參與新小區(qū)的綜合驗收;

      (三)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展承接查驗活動,負責(zé)承接查驗備案和物業(yè)服務(wù)合同備案;

      (四)指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)工作,負責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的定期考核、信用評定、星級評定以及評先創(chuàng)優(yōu)活動;

      (五)負責(zé)前期物業(yè)招標(biāo)的監(jiān)管和備案,負責(zé)采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的審批;

      (六)負責(zé)住宅專項維修資金歸集、使用及監(jiān)管工作;

      (七)負責(zé)對街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和考核;

      (八)負責(zé)對住宅小區(qū)業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)的備案、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和考核;

      (九)依法查處物業(yè)服務(wù)活動中涉及市城管局職能的違法行為;

      (十)履行物業(yè)管理法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

      第六條公安、發(fā)展改革、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、城市管理、應(yīng)急管理、市場監(jiān)督管理、人民防空、消防救援等相關(guān)部門按照各自職責(zé),建立物業(yè)投訴處理制度,會同市城管局、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示相關(guān)職責(zé)事項和聯(lián)系方式,依法做好物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

      供電、供水、供氣、供熱、郵政通信、有線電視等公共服務(wù)單位對物業(yè)區(qū)域內(nèi)由其管理的設(shè)備設(shè)施的運營及安全負責(zé),定期檢查維護。

      第七條街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理工作機制,明確物業(yè)管理工作的職能部門,配備專職工作人員,負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和管理,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系,促進物業(yè)管理與基層社會治理深度融合。主要職責(zé)為:

      (一)負責(zé)引導(dǎo)社區(qū)居(村)民委員會搭建以黨建為引領(lǐng)的綜合平臺,發(fā)揮社區(qū)黨組織在基層社會治理中的領(lǐng)導(dǎo)作用;

      (二)負責(zé)小區(qū)首屆業(yè)主大會的籌備和選舉工作,組織任期屆滿的業(yè)主委員會依法開展換屆選舉工作;

      (三)建立投訴處置機制,協(xié)調(diào)處理物業(yè)矛盾糾紛;

      (四)制訂住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)非正常退出應(yīng)急預(yù)案,負責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)因違反規(guī)定、擅自終止物業(yè)服務(wù)等行為造成突發(fā)失管狀態(tài)的處置;

      (五)協(xié)助市城管局開展對物業(yè)、業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)的考核及評先創(chuàng)優(yōu)等工作;

      (六)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行職責(zé)和義務(wù);

      (七)負責(zé)住宅小區(qū)突發(fā)公共事件的應(yīng)對,落實市人民政府依法采取的應(yīng)急處置措施和其他管理措施,指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)開展應(yīng)對工作,并給予物資和資金支持;

      (八)其他應(yīng)當(dāng)開展的物業(yè)管理工作。

      第八條社區(qū)居(村)民委員會協(xié)助街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開展社區(qū)管理以及社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作,主要職責(zé)為:

      (一)負責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)日常管理工作,指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)依據(jù)法律法規(guī)開展業(yè)主自治;

      (二)依托社區(qū)黨組織,建立聯(lián)席會議制度,協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛;

      (三)協(xié)助街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組建業(yè)主大會會議籌備組、推動業(yè)主大會的召開、業(yè)主委員會的選舉或換屆等工作;

      (四)負責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的網(wǎng)格巡查,及時發(fā)現(xiàn)制止違法建設(shè)。協(xié)助市城管局、生態(tài)環(huán)境局、公安局、消防救援大隊等行政機關(guān)做好住宅區(qū)違法建設(shè)拆除、環(huán)境污染整治、治安防范和消防隱患排查等執(zhí)法工作;

      (五)協(xié)助開展其他物業(yè)管理相關(guān)工作。

      第九條如皋市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會負責(zé)依法制定和組織實施自律性規(guī)范,定期開展物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估,協(xié)助市城管局做好信用信息管理,加強物業(yè)服務(wù)合同履約管理,推動全市物業(yè)服務(wù)規(guī)范化、品牌化,促進誠信經(jīng)營,提升整體服務(wù)水平。

      第二章業(yè)主和業(yè)主組織

      第十條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

      符合下列條件之一的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)會議:

      (一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上的;

      (二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到50%以上的。

      第十一條符合成立業(yè)主大會條件的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi),組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組?;I備組成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,公示時間不得少于十五日。

      籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起九十日內(nèi)完成籌備工作,組織召開首次業(yè)主大會會議。市城管局負責(zé)制定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的范本。

      業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

      第十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),向市城管局和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)辦理備案。

      業(yè)主委員會任期內(nèi),備案內(nèi)容發(fā)生變更的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

      第十三條業(yè)主委員會召開業(yè)主委員會會議的,應(yīng)當(dāng)于會議召開七日前告知全體業(yè)主,同時應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居(村)民委員會,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程,聽取業(yè)主的意見和建議。

      業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔,業(yè)主委員會會議作出的決定,應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認,并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

      第十四條業(yè)主委員會任期屆滿三個月前,應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆選舉小組,由換屆選舉小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。換屆選舉小組人員的構(gòu)成參照業(yè)主大會籌備組。

      換屆選舉小組成立至選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會期間,業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人等共同管理事項,組織召開業(yè)主大會會議,但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況,需要立即使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。

      業(yè)主委員會任期內(nèi)成員出缺的,按照法律法規(guī)以及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定遞補或者重選。

      第十五條業(yè)主委員會任期屆滿后因故未換屆的,應(yīng)當(dāng)將印章、財務(wù)賬簿憑證、業(yè)主名冊、會議記錄、文書檔案等資料移交社區(qū)居(村)民委員會進行保管,原業(yè)主委員會成員違規(guī)使用印章或拒不移交的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交,公安機關(guān)應(yīng)協(xié)助移交。

      第十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)約等有關(guān)規(guī)定履行職責(zé),建立財務(wù)收支、日常運行、檔案資料等管理制度,妥善保管小區(qū)基礎(chǔ)資料和相關(guān)會計資料,規(guī)范日常運行。

      第十七條業(yè)主委員會依法應(yīng)當(dāng)公開的信息,應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域主要出入口、公示欄等顯著位置公布,或者按照管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他方式公開。

      第十八條市城管局、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)定期對住宅小區(qū)業(yè)主委員會工作進行考核,業(yè)主委員會考評結(jié)果不合格的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)責(zé)令整改。

      業(yè)主委員會未按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會會議的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以督促限期召開;業(yè)主委員會不能正常開展工作的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進行調(diào)整。

      第十九條有下列情形之一的,可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé):

      (一)不具備成立業(yè)主大會條件的;

      (二)具備成立業(yè)主大會條件但未成立,經(jīng)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能成立的;

      (三)業(yè)主委員會長期不能正常開展工作,經(jīng)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)多次指導(dǎo)重新選舉,不能產(chǎn)生新的業(yè)主委員會的。

      第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會及物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律法規(guī)的,市城管局應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

      第二十一條物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)期間,符合成立業(yè)主委員會條件的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)組織成立業(yè)主委員會。

      物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。

      第三章物業(yè)準(zhǔn)入與退出管理

      第二十二條建設(shè)單位應(yīng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,根據(jù)小區(qū)品質(zhì)、規(guī)模等因素,綜合考慮確定前期物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn),依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

      通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)向市城管局備案。

      第二十三條建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)依托如皋市公共招投標(biāo)平臺實施。

      鼓勵業(yè)主自治組織通過如皋市公共招投標(biāo)平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主自治組織選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,屬地街道(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)參與并監(jiān)督。

      第二十四條物業(yè)服務(wù)合同自簽訂之日起三十日內(nèi)報屬地街道(鎮(zhèn)人民政府)和市城管局備案。

      前期物業(yè)服務(wù)合同中價格部分,向市發(fā)展改革部門備案。

      第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得違反物業(yè)法律法規(guī)的規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同的約定,單方終止履行合同,惡意退出物業(yè)項目服務(wù)。

      業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約,按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。

      機關(guān)事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)教育引導(dǎo)所屬公職人員積極支持小區(qū)物業(yè)管理工作,及時履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。

      第二十六條經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上投票權(quán)業(yè)主提議提前解除合同的,業(yè)主委員會在收到提議之日后1個月內(nèi)應(yīng)召開業(yè)主大會進行表決。

      第二十七條物業(yè)服務(wù)合同期間,若一方要求提前解除合同的,按下列要求辦理:

      (一)提出提前解除合同的一方應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知另一方,同時報告市城管局、所在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)以及屬地社區(qū)居(村)民委員會。

      (二)合同雙方就提前解除合同事宜應(yīng)達成一致意見,或訴請法院、仲裁機構(gòu)裁決。

      (三)雙方同意提前解除合同或經(jīng)法院、仲裁機構(gòu)裁決解除合同的,建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前,另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

      (四)提前解除合同的要求未經(jīng)雙方協(xié)商同意,或未經(jīng)法院、仲裁機構(gòu)裁決解除的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行合同,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費用。

      (五)在選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)期間內(nèi),原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同約定的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),不得以雙方同意解除合同為由退出物業(yè)服務(wù)項目。

      第二十八條符合物業(yè)服務(wù)合同終止條件的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好以下工作:

      (一)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日前一個月,在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)經(jīng)營的收支情況。

      (二)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起十五日內(nèi),向業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人移交下列資料和財物:

      1.利用物業(yè)共用設(shè)施、共用場地等經(jīng)營的相關(guān)資料、所得收益的收支情況明細賬和余額。2.剩余的前期物業(yè)開辦費、所購買的物資、物業(yè)管理用房以及屬于業(yè)主共同所有的其他財物。3.竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,分幢分層平面圖和套型圖,物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫,地下管網(wǎng)工程竣工圖等相關(guān)資料。4.共用設(shè)施設(shè)備清單。5.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料。6.業(yè)主名冊和業(yè)主預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費等相關(guān)費用。7.實行酬金制的,應(yīng)當(dāng)移交管理期間的財務(wù)資料。8.其他相關(guān)材料。

      原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或者其委托的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的,應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)、監(jiān)督下,對物業(yè)共用部位、電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用維護現(xiàn)狀予以確認。

      第二十九條建立前期物業(yè)服務(wù)履約保障制度,如皋市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會負責(zé)制定出臺行業(yè)履約管理規(guī)范,明確物業(yè)履約保障的方式、方法。

      第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前退出或期滿不再提供服務(wù),尚未重新選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會根據(jù)小區(qū)現(xiàn)實狀況選擇專業(yè)服務(wù)人員做好小區(qū)應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。

      組織應(yīng)急物業(yè)服務(wù)前,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)將應(yīng)急服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費、服務(wù)期限等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

      物業(yè)服務(wù)履約保障制度對應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間,小區(qū)二次供水、電梯運行等產(chǎn)生的公共能耗費用有約定的從其約定,未約定的由業(yè)主共同分攤;物業(yè)共用部分的毀損責(zé)任無法確定責(zé)任人時,由全體業(yè)主承擔(dān);應(yīng)急服務(wù)單位故意造成的,由應(yīng)急服務(wù)單位承擔(dān)責(zé)任。

      應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限一般不超過六個月。應(yīng)急服務(wù)期間,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)及時指導(dǎo)和協(xié)助全體業(yè)主依法決定物業(yè)管理方式和內(nèi)容。

      第三十一條原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出或者不配合移交資料的,由市城管局責(zé)令其限期撤出和移交,公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。

      原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出或者不配合移交資料的,有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的,由公安機關(guān)依法處理。

      第三十二條建設(shè)單位、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)項目管理的有序性、持續(xù)性、長效性,慎用辭退權(quán),依法有序做出解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。

      物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅持誠信守法的原則,嚴格履行退出程序和相應(yīng)職責(zé),協(xié)助解決項目遺留問題,做好新老物業(yè)管理的銜接工作,保持項目管理的連續(xù)性。

      第四章物業(yè)承接與服務(wù)

      第三十三條商品房辦理現(xiàn)房銷售許可證或預(yù)售許可證前,應(yīng)當(dāng)提供經(jīng)備案的前期物業(yè)服務(wù)合同,相關(guān)備案證明在房屋實施現(xiàn)售或預(yù)銷售時,應(yīng)在銷售大廳等顯著位置進行公示。

      第三十四條前期物業(yè)管理開辦費應(yīng)在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中予以列明,由建設(shè)單位在取得《商品房預(yù)售許可證》前交納,主要用于前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn),所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)??顚S?。

      前期物業(yè)管理開辦費最低標(biāo)準(zhǔn)為:項目規(guī)劃總建筑面積在10萬平方米以下的為0.8元/㎡,10萬平方米以上的每增加1萬平方米開辦費增加0.5萬元。

      第三十五條建設(shè)單位在組織竣工驗收時,應(yīng)通知供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位參加;專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位,應(yīng)當(dāng)嚴格履行職責(zé),為業(yè)主提供服務(wù),直接向最終端用戶收取有關(guān)費用,并依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共管線和相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任,費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān);尚在保修期內(nèi)的,費用由建設(shè)單位承擔(dān)。法律法規(guī)另有規(guī)定的,從其規(guī)定。

      第三十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定,移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

      在物業(yè)交付使用十五日前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗并移交相關(guān)資料。未移交的資料,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

      第三十七條鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托第三方專業(yè)機構(gòu)開展承接查驗活動,可邀請市城管局、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)工作人員及業(yè)主代表參加。對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時修復(fù),無法及時修復(fù)的,應(yīng)書面承諾修復(fù)的期限、責(zé)任部門和修復(fù)應(yīng)達到的標(biāo)準(zhǔn)。

      第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)到市城管局辦理承接查驗備案手續(xù),備案后五日內(nèi)將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,并在交房時書面告知業(yè)主查驗情況。

      物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)的,由市城管局責(zé)令限期改正,并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。給業(yè)主造成損害的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)責(zé)任。

      第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)。

      中標(biāo)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)投標(biāo)文件中承諾的內(nèi)容,在物業(yè)服務(wù)合同中明確服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、人員配備標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等。

      物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得隨意變更投標(biāo)文件中明確承諾配備的專業(yè)崗位人員,因故確需變更的,應(yīng)及時將變更信息向小區(qū)業(yè)主、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)及市城管局告知。

      第四十條街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入突發(fā)事件應(yīng)急處置工作體系,建立物資和資金保障機制,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關(guān)工作。

      第四十一條市發(fā)改委會同市城管局按照價格管理權(quán)限,每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度進行評估,定期聯(lián)合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或第三方專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)質(zhì)價相符情況進行評價,并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。

      第四十二條住宅物業(yè)人防工程按《如皋市住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定交存專項維修資金。

      第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程不得出售、附贈。平時用作停車位的,出租的租賃期限不得超過三年。

      人民防空工程平時用作停車位收取的汽車停放費、租金實行政府指導(dǎo)價,單獨列賬,用于該人民防空工程設(shè)施的維護管理和停車管理的必要支出,有剩余費用的70%納入住宅專項維修資金,其余部分可以用于補貼物業(yè)費。

      第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料:

      (一)業(yè)主共有部分經(jīng)營管理檔案;

      (二)監(jiān)控、電梯、消防、有限空間、綠地等共有部分檔案及其管理運行、維修養(yǎng)護記錄;

      (三)房屋裝飾裝修管理資料;

      (四)業(yè)主名冊;

      (五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱等書面協(xié)議;

      (六)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他資料。

      業(yè)主委員會、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、市城管局有權(quán)查閱前款規(guī)定的相關(guān)檔案和資料。

      第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,并及時更新:

      (一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負責(zé)人情況、聯(lián)系方式、投訴電話;

      (二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況;

      (三)電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等;

      (四)物業(yè)服務(wù)費用、公共水電費分攤以及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益收支情況;

      (五)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車車位的收益收支情況;

      (六)住宅專項維修資金使用及業(yè)主分攤情況;

      (七)物業(yè)承接查驗情況;

      (八)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

      前款第一項至第三項應(yīng)當(dāng)長期公示;第四項至第六項應(yīng)當(dāng)至少每年公示一次;第七項在辦理承接查驗備案后公示,公示時間不少于六十日。

      第五章物業(yè)使用和維護

      第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定安全管理制度,采取必要的安全保障措施,配置必要的安全防范設(shè)施及物資。發(fā)現(xiàn)重大事故隱患、發(fā)生安全事故及其他緊急事件時,按照規(guī)定做好相關(guān)工作并及時向地社區(qū)居(村)民委員會、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和負有安全監(jiān)督管理職責(zé)的部門報告。

      物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)質(zhì)量或履行相應(yīng)義務(wù),導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)受到損害的,依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

      第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在消防通道和疏散通道、消防設(shè)施、有限空間設(shè)置明顯標(biāo)識和禁止占用提醒,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)合理施劃車位、規(guī)范車輛秩序。車輛停放不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道等,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

      第四十八條業(yè)主、物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的,應(yīng)當(dāng)持房屋所有權(quán)證、申請人身份證、裝飾裝修方案、業(yè)主同意裝飾裝修物業(yè)專有部分,或者其他涉及專有部分安裝、維修及高空作業(yè)的書面意見等申報材料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報登記,簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議和安全承諾書。

      物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主提交的裝飾裝修方案應(yīng)當(dāng)進行審核,告知住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

      業(yè)主、物業(yè)使用人存在違法使用物業(yè)、拒不辦理申報登記違規(guī)裝飾裝修、實施違法建設(shè)等損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益行為的,業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約及時采取勸阻、制止、禁止施工人員和建筑裝飾材料進入物業(yè)管理區(qū)域等必要的管理措施。對勸阻、制止不了的,應(yīng)及時向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、市城管局或者公安機關(guān)報告,相關(guān)部門應(yīng)予以支持。

      第四十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定履行物業(yè)保修期內(nèi)的保修職責(zé)。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議。

      第五十條業(yè)主大會可以委托第三方評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開展評估,并向全體業(yè)主公布評估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合評估活動。

      業(yè)主大會可聘請專業(yè)機構(gòu)對公共收益的收支情況進行年度審計,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予配合,審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示,公示時間不少于七天。

      第五十一條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:

      (一)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);

      (二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物,擅自改變房屋外觀;

      (三)侵占、損壞樓道、公共綠地等物業(yè)共有部分;

      (四)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物;

      (五)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品,排放有毒、有害物質(zhì);

      (六)占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道,消防車通道和安全出口;

      (七)超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪聲或者產(chǎn)生振動;

      (八)在公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電,用電梯轎廂運載電動自行車;

      (九)從建筑物中拋擲物品;

      (十)毀壞電梯及其安全保護裝置、警示標(biāo)志等相關(guān)設(shè)施設(shè)備;

      (十一)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;

      (十二)法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

      第六章物業(yè)監(jiān)管和考核

      第五十二條建立執(zhí)法協(xié)同和執(zhí)法聯(lián)動機制,相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)依法及時查處住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)過程中的違法行為。

      第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為:

      (一)違反物業(yè)服務(wù)合同減少服務(wù)內(nèi)容,降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),擅自設(shè)置收費項目和提高收費標(biāo)準(zhǔn);

      (二)擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動,挪用、侵占、隱瞞業(yè)主共有部分收益;

      (三)采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車輛出入等方式催收物業(yè)費;

      (四)非法收集、使用、傳輸、買賣在物業(yè)服務(wù)活動中獲取的業(yè)主個人信息;

      (五)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán);

      (六)挪用、侵占住宅專項維修資金、業(yè)主公共收入;

      (七)擅自拆除、損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備;

      (八)擅自惡意撤出或者被解聘后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域,或者撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù),或者非法進駐造成物業(yè)管理混亂的。

      (九)與業(yè)主委員會成員串通,損害業(yè)主利益;

      (十)終止服務(wù)撤出時,拒不移交屬于業(yè)主共有的檔案資料、物品、資金等;

      (十一)損害業(yè)主合法利益的其他行為。

      物業(yè)服務(wù)企業(yè)有上述行為之一的,市城管局應(yīng)取消其星級評定資格,已被評為星級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接予以撤銷,當(dāng)年年底不得列入評先評優(yōu)序列,其管理的物業(yè)項目二年內(nèi)不得參與國家、省、市的物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)項目等評選活動。

      第五十四條市城管局應(yīng)會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)對季度大物業(yè)考核得分靠后、物業(yè)矛盾糾紛投訴工單較多經(jīng)查實的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)人進行約談,提高檢查比例和頻次,督促企業(yè)限期整改。

      對限期整改不力或拒不整改的,進行公開通報,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可向業(yè)主大會提出解除物業(yè)服務(wù)合同或者不再續(xù)約的建議。

      第五十五條市城管局應(yīng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不良行為、相關(guān)考核結(jié)果和行政處罰情況記入企業(yè)誠信檔案,納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人的信用信息和信用等級評定之中,結(jié)果報送上級主管部門備案,信用評價結(jié)果適時向社會公開。

      相關(guān)主體可將信用評價結(jié)果與選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)掛鉤,鼓勵對信用等級高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)先優(yōu)薪錄用,實行守信激勵、失信懲戒,促進優(yōu)勝劣汰。

      第五十六條商貿(mào)、辦公、學(xué)校、醫(yī)院、景區(qū)、專業(yè)園區(qū)等非住宅物業(yè)實施物業(yè)管理的,參照本辦法執(zhí)行。

      第七章附則

      第五十七條本辦法由市城管局負責(zé)解釋。

      第五十八條本辦法自公布之日起施行,皋政規(guī)〔2010〕2號文件同時廢止。

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      《如皋市物業(yè)管理辦法》的修訂,是為了適應(yīng)新時代物業(yè)管理的需求,解決上位法變動與經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生的新影響和新要求,能規(guī)范我市物業(yè)管理活動,維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益,營造安全、舒適、文明、和諧的居住和工作環(huán)境。

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