為規(guī)范我市物業(yè)管理活動，提高物業(yè)管理水平，依照《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《江蘇省物業(yè)管理條例》《南通市住宅物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)和政策規(guī)定，現(xiàn)就《如皋市住宅物業(yè)管理辦法》公開征求社會各界的意見和建議。

此次公開征求意見截止日期為2023年12月10日，歡迎社會各界人士通過信函、電子郵件、電話等方式提出意見。

郵寄地址：如皋市解放路199號如皋市城市管理局物管科；聯(lián)系電話：0513-87312090；電子郵箱：1641886118@qq.com。

如皋市人民政府

2023年11月9日

如皋市住宅物業(yè)管理辦法

（征求意見稿）

第一章總則

第一條為規(guī)范我市物業(yè)管理秩序，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《江蘇省物業(yè)管理條例》《南通市住宅物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條我市商品房小區(qū)、保障房（安置房）居住區(qū)實行物業(yè)管理。

老舊小區(qū)、零星分散住宅樓棟和不具備條件的鎮(zhèn)村集中居住區(qū)，由社區(qū)居（村）民委員會統(tǒng)一進行物業(yè)服務(wù)。

具備條件的鎮(zhèn)村集中居住區(qū)鼓勵實行物業(yè)管理。

第三條物業(yè)管理在市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，遵循黨建引領(lǐng)、主管部門監(jiān)督管理、屬地政府具體負責(zé)、職能部門齊抓共管、業(yè)主自治和專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的協(xié)同工作原則。

第四條物業(yè)服務(wù)行業(yè)享受省、市對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)稅收、用工就業(yè)、人員保險與培訓(xùn)等方面的扶持和激勵政策，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)項目過程中，配備智能化產(chǎn)品、科技型人才，采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第五條市城市管理局（以下簡稱市城管局）是本市物業(yè)管理主管部門，負責(zé)物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核評優(yōu)等工作，主要職責(zé)包括：

（一）負責(zé)研究制定物業(yè)管理和現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)政策，指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會實施自律性規(guī)范；

（二）負責(zé)物業(yè)用房竣工驗收，參與新小區(qū)的綜合驗收；

（三）指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展承接查驗活動，負責(zé)承接查驗備案和物業(yè)服務(wù)合同備案；

（四）指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)工作，負責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的定期考核、信用評定、星級評定以及評先創(chuàng)優(yōu)活動；

（五）負責(zé)前期物業(yè)招標(biāo)的監(jiān)管和備案，負責(zé)采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的審批；

（六）負責(zé)住宅專項維修資金歸集、使用及監(jiān)管工作；

（七）負責(zé)對街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和考核；

（八）負責(zé)對住宅小區(qū)業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）的備案、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和考核；

（九）依法查處物業(yè)服務(wù)活動中涉及市城管局職能的違法行為；

（十）履行物業(yè)管理法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第六條公安、發(fā)展改革、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、城市管理、應(yīng)急管理、市場監(jiān)督管理、人民防空、消防救援等相關(guān)部門按照各自職責(zé)，建立物業(yè)投訴處理制度，會同市城管局、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示相關(guān)職責(zé)事項和聯(lián)系方式，依法做好物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

供電、供水、供氣、供熱、郵政通信、有線電視等公共服務(wù)單位對物業(yè)區(qū)域內(nèi)由其管理的設(shè)備設(shè)施的運營及安全負責(zé)，定期檢查維護。

第七條街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理工作機制，明確物業(yè)管理工作的職能部門，配備專職工作人員，負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和管理，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，促進物業(yè)管理與基層社會治理深度融合。主要職責(zé)為：

（一）負責(zé)引導(dǎo)社區(qū)居（村）民委員會搭建以黨建為引領(lǐng)的綜合平臺，發(fā)揮社區(qū)黨組織在基層社會治理中的領(lǐng)導(dǎo)作用；

（二）負責(zé)小區(qū)首屆業(yè)主大會的籌備和選舉工作，組織任期屆滿的業(yè)主委員會依法開展換屆選舉工作；

（三）建立投訴處置機制，協(xié)調(diào)處理物業(yè)矛盾糾紛；

（四）制訂住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)非正常退出應(yīng)急預(yù)案，負責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)因違反規(guī)定、擅自終止物業(yè)服務(wù)等行為造成突發(fā)失管狀態(tài)的處置；

（五）協(xié)助市城管局開展對物業(yè)、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）的考核及評先創(chuàng)優(yōu)等工作；

（六）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行職責(zé)和義務(wù)；

（七）負責(zé)住宅小區(qū)突發(fā)公共事件的應(yīng)對，落實市人民政府依法采取的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）開展應(yīng)對工作，并給予物資和資金支持；

（八）其他應(yīng)當(dāng)開展的物業(yè)管理工作。

第八條社區(qū)居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展社區(qū)管理以及社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作，主要職責(zé)為：

（一）負責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)日常管理工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）依據(jù)法律法規(guī)開展業(yè)主自治；

（二）依托社區(qū)黨組織，建立聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛；

（三）協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組建業(yè)主大會會議籌備組、推動業(yè)主大會的召開、業(yè)主委員會的選舉或換屆等工作；

（四）負責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的網(wǎng)格巡查，及時發(fā)現(xiàn)制止違法建設(shè)。協(xié)助市城管局、生態(tài)環(huán)境局、公安局、消防救援大隊等行政機關(guān)做好住宅區(qū)違法建設(shè)拆除、環(huán)境污染整治、治安防范和消防隱患排查等執(zhí)法工作；

（五）協(xié)助開展其他物業(yè)管理相關(guān)工作。

第九條如皋市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會負責(zé)依法制定和組織實施自律性規(guī)范，定期開展物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估，協(xié)助市城管局做好信用信息管理，加強物業(yè)服務(wù)合同履約管理，推動全市物業(yè)服務(wù)規(guī)范化、品牌化，促進誠信經(jīng)營，提升整體服務(wù)水平。

第二章業(yè)主和業(yè)主組織

第十條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）會議：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上的；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到50%以上的。

第十一條符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于十五日。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起九十日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。市城管局負責(zé)制定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的范本。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

第十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向市城管局和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）辦理備案。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

第十三條業(yè)主委員會召開業(yè)主委員會會議的，應(yīng)當(dāng)于會議召開七日前告知全體業(yè)主，同時應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居（村）民委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十四條業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。換屆選舉小組人員的構(gòu)成參照業(yè)主大會籌備組。

換屆選舉小組成立至選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人等共同管理事項，組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。

業(yè)主委員會任期內(nèi)成員出缺的，按照法律法規(guī)以及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定遞補或者重選。

第十五條業(yè)主委員會任期屆滿后因故未換屆的，應(yīng)當(dāng)將印章、財務(wù)賬簿憑證、業(yè)主名冊、會議記錄、文書檔案等資料移交社區(qū)居（村）民委員會進行保管，原業(yè)主委員會成員違規(guī)使用印章或拒不移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交，公安機關(guān)應(yīng)協(xié)助移交。

第十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)約等有關(guān)規(guī)定履行職責(zé)，建立財務(wù)收支、日常運行、檔案資料等管理制度，妥善保管小區(qū)基礎(chǔ)資料和相關(guān)會計資料，規(guī)范日常運行。

第十七條業(yè)主委員會依法應(yīng)當(dāng)公開的信息，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域主要出入口、公示欄等顯著位置公布，或者按照管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他方式公開。

第十八條市城管局、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）定期對住宅小區(qū)業(yè)主委員會工作進行考核，業(yè)主委員會考評結(jié)果不合格的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)責(zé)令整改。

業(yè)主委員會未按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以督促限期召開；業(yè)主委員會不能正常開展工作的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進行調(diào)整。

第十九條有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的；

（三）業(yè)主委員會長期不能正常開展工作，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）多次指導(dǎo)重新選舉，不能產(chǎn)生新的業(yè)主委員會的。

第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會及物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，市城管局應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十一條物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)期間，符合成立業(yè)主委員會條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)組織成立業(yè)主委員會。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。

第三章物業(yè)準(zhǔn)入與退出管理

第二十二條建設(shè)單位應(yīng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，根據(jù)小區(qū)品質(zhì)、規(guī)模等因素，綜合考慮確定前期物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)向市城管局備案。

第二十三條建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)依托如皋市公共招投標(biāo)平臺實施。

鼓勵業(yè)主自治組織通過如皋市公共招投標(biāo)平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主自治組織選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，屬地街道（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)參與并監(jiān)督。

第二十四條物業(yè)服務(wù)合同自簽訂之日起三十日內(nèi)報屬地街道（鎮(zhèn)人民政府）和市城管局備案。

前期物業(yè)服務(wù)合同中價格部分，向市發(fā)展改革部門備案。

第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得違反物業(yè)法律法規(guī)的規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同的約定，單方終止履行合同，惡意退出物業(yè)項目服務(wù)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。

機關(guān)事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)教育引導(dǎo)所屬公職人員積極支持小區(qū)物業(yè)管理工作，及時履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。

第二十六條經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上投票權(quán)業(yè)主提議提前解除合同的，業(yè)主委員會在收到提議之日后1個月內(nèi)應(yīng)召開業(yè)主大會進行表決。

第二十七條物業(yè)服務(wù)合同期間，若一方要求提前解除合同的，按下列要求辦理：

（一）提出提前解除合同的一方應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知另一方，同時報告市城管局、所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）以及屬地社區(qū)居（村）民委員會。

（二）合同雙方就提前解除合同事宜應(yīng)達成一致意見，或訴請法院、仲裁機構(gòu)裁決。

（三）雙方同意提前解除合同或經(jīng)法院、仲裁機構(gòu)裁決解除合同的，建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（四）提前解除合同的要求未經(jīng)雙方協(xié)商同意，或未經(jīng)法院、仲裁機構(gòu)裁決解除的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行合同，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費用。

（五）在選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)期間內(nèi)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同約定的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不得以雙方同意解除合同為由退出物業(yè)服務(wù)項目。

第二十八條符合物業(yè)服務(wù)合同終止條件的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好以下工作：

（一）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日前一個月，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)經(jīng)營的收支情況。

（二）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人移交下列資料和財物：

1.利用物業(yè)共用設(shè)施、共用場地等經(jīng)營的相關(guān)資料、所得收益的收支情況明細賬和余額。2.剩余的前期物業(yè)開辦費、所購買的物資、物業(yè)管理用房以及屬于業(yè)主共同所有的其他財物。3.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫，地下管網(wǎng)工程竣工圖等相關(guān)資料。4.共用設(shè)施設(shè)備清單。5.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料。6.業(yè)主名冊和業(yè)主預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費等相關(guān)費用。7.實行酬金制的，應(yīng)當(dāng)移交管理期間的財務(wù)資料。8.其他相關(guān)材料。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或者其委托的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)、監(jiān)督下，對物業(yè)共用部位、電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用維護現(xiàn)狀予以確認。

第二十九條建立前期物業(yè)服務(wù)履約保障制度，如皋市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會負責(zé)制定出臺行業(yè)履約管理規(guī)范，明確物業(yè)履約保障的方式、方法。

第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前退出或期滿不再提供服務(wù)，尚未重新選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會根據(jù)小區(qū)現(xiàn)實狀況選擇專業(yè)服務(wù)人員做好小區(qū)應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。

組織應(yīng)急物業(yè)服務(wù)前，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)將應(yīng)急服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費、服務(wù)期限等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

物業(yè)服務(wù)履約保障制度對應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，小區(qū)二次供水、電梯運行等產(chǎn)生的公共能耗費用有約定的從其約定，未約定的由業(yè)主共同分攤；物業(yè)共用部分的毀損責(zé)任無法確定責(zé)任人時，由全體業(yè)主承擔(dān)；應(yīng)急服務(wù)單位故意造成的，由應(yīng)急服務(wù)單位承擔(dān)責(zé)任。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限一般不超過六個月。應(yīng)急服務(wù)期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)及時指導(dǎo)和協(xié)助全體業(yè)主依法決定物業(yè)管理方式和內(nèi)容。

第三十一條原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出或者不配合移交資料的，由市城管局責(zé)令其限期撤出和移交，公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出或者不配合移交資料的，有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關(guān)依法處理。

第三十二條建設(shè)單位、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)項目管理的有序性、持續(xù)性、長效性，慎用辭退權(quán)，依法有序做出解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅持誠信守法的原則，嚴格履行退出程序和相應(yīng)職責(zé)，協(xié)助解決項目遺留問題，做好新老物業(yè)管理的銜接工作，保持項目管理的連續(xù)性。

第四章物業(yè)承接與服務(wù)

第三十三條商品房辦理現(xiàn)房銷售許可證或預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)提供經(jīng)備案的前期物業(yè)服務(wù)合同，相關(guān)備案證明在房屋實施現(xiàn)售或預(yù)銷售時，應(yīng)在銷售大廳等顯著位置進行公示。

第三十四條前期物業(yè)管理開辦費應(yīng)在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中予以列明，由建設(shè)單位在取得《商品房預(yù)售許可證》前交納，主要用于前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)，所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)?？顚Ｓ?。

前期物業(yè)管理開辦費最低標(biāo)準(zhǔn)為：項目規(guī)劃總建筑面積在10萬平方米以下的為0.8元/㎡，10萬平方米以上的每增加1萬平方米開辦費增加0.5萬元。

第三十五條建設(shè)單位在組織竣工驗收時，應(yīng)通知供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位參加；專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位，應(yīng)當(dāng)嚴格履行職責(zé)，為業(yè)主提供服務(wù)，直接向最終端用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共管線和相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任，費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)；尚在保修期內(nèi)的，費用由建設(shè)單位承擔(dān)。法律法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

在物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗并移交相關(guān)資料。未移交的資料，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

第三十七條鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托第三方專業(yè)機構(gòu)開展承接查驗活動，可邀請市城管局、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）工作人員及業(yè)主代表參加。對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)，無法及時修復(fù)的，應(yīng)書面承諾修復(fù)的期限、責(zé)任部門和修復(fù)應(yīng)達到的標(biāo)準(zhǔn)。

第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)到市城管局辦理承接查驗備案手續(xù)，備案后五日內(nèi)將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并在交房時書面告知業(yè)主查驗情況。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)的，由市城管局責(zé)令限期改正，并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)責(zé)任。

第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)。

中標(biāo)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)投標(biāo)文件中承諾的內(nèi)容，在物業(yè)服務(wù)合同中明確服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、人員配備標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得隨意變更投標(biāo)文件中明確承諾配備的專業(yè)崗位人員，因故確需變更的，應(yīng)及時將變更信息向小區(qū)業(yè)主、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及市城管局告知。

第四十條街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入突發(fā)事件應(yīng)急處置工作體系，建立物資和資金保障機制，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。

第四十一條市發(fā)改委會同市城管局按照價格管理權(quán)限，每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度進行評估，定期聯(lián)合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或第三方專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)質(zhì)價相符情況進行評價，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。

第四十二條住宅物業(yè)人防工程按《如皋市住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定交存專項維修資金。

第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程不得出售、附贈。平時用作停車位的，出租的租賃期限不得超過三年。

人民防空工程平時用作停車位收取的汽車停放費、租金實行政府指導(dǎo)價，單獨列賬，用于該人民防空工程設(shè)施的維護管理和停車管理的必要支出，有剩余費用的70%納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)費。

第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料：

（一）業(yè)主共有部分經(jīng)營管理檔案；

（二）監(jiān)控、電梯、消防、有限空間、綠地等共有部分檔案及其管理運行、維修養(yǎng)護記錄；

（三）房屋裝飾裝修管理資料；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱等書面協(xié)議；

（六）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他資料。

業(yè)主委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、市城管局有權(quán)查閱前款規(guī)定的相關(guān)檔案和資料。

第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并及時更新：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負責(zé)人情況、聯(lián)系方式、投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況；

（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（四）物業(yè)服務(wù)費用、公共水電費分攤以及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益收支情況；

（五）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車車位的收益收支情況；

（六）住宅專項維修資金使用及業(yè)主分攤情況；

（七）物業(yè)承接查驗情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

前款第一項至第三項應(yīng)當(dāng)長期公示；第四項至第六項應(yīng)當(dāng)至少每年公示一次；第七項在辦理承接查驗備案后公示，公示時間不少于六十日。

第五章物業(yè)使用和維護

第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定安全管理制度，采取必要的安全保障措施，配置必要的安全防范設(shè)施及物資。發(fā)現(xiàn)重大事故隱患、發(fā)生安全事故及其他緊急事件時，按照規(guī)定做好相關(guān)工作并及時向地社區(qū)居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和負有安全監(jiān)督管理職責(zé)的部門報告。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)質(zhì)量或履行相應(yīng)義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)受到損害的，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在消防通道和疏散通道、消防設(shè)施、有限空間設(shè)置明顯標(biāo)識和禁止占用提醒，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)合理施劃車位、規(guī)范車輛秩序。車輛停放不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道等，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

第四十八條業(yè)主、物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)持房屋所有權(quán)證、申請人身份證、裝飾裝修方案、業(yè)主同意裝飾裝修物業(yè)專有部分，或者其他涉及專有部分安裝、維修及高空作業(yè)的書面意見等申報材料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報登記，簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議和安全承諾書。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主提交的裝飾裝修方案應(yīng)當(dāng)進行審核，告知住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

業(yè)主、物業(yè)使用人存在違法使用物業(yè)、拒不辦理申報登記違規(guī)裝飾裝修、實施違法建設(shè)等損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益行為的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約及時采取勸阻、制止、禁止施工人員和建筑裝飾材料進入物業(yè)管理區(qū)域等必要的管理措施。對勸阻、制止不了的，應(yīng)及時向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、市城管局或者公安機關(guān)報告，相關(guān)部門應(yīng)予以支持。

第四十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定履行物業(yè)保修期內(nèi)的保修職責(zé)。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議。

第五十條業(yè)主大會可以委托第三方評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開展評估，并向全體業(yè)主公布評估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合評估活動。

業(yè)主大會可聘請專業(yè)機構(gòu)對公共收益的收支情況進行年度審計，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予配合，審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，公示時間不少于七天。

第五十一條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）房屋裝飾裝修損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，擅自改變房屋外觀；

（三）侵占、損壞樓道、公共綠地等物業(yè)共有部分；

（四）隨意堆放、傾倒垃圾、雜物；

（五）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害物質(zhì)；

（六）占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道，消防車通道和安全出口；

（七）超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪聲或者產(chǎn)生振動；

（八）在公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電，用電梯轎廂運載電動自行車；

（九）從建筑物中拋擲物品；

（十）毀壞電梯及其安全保護裝置、警示標(biāo)志等相關(guān)設(shè)施設(shè)備；

（十一）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十二）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第六章物業(yè)監(jiān)管和考核

第五十二條建立執(zhí)法協(xié)同和執(zhí)法聯(lián)動機制，相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)依法及時查處住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)過程中的違法行為。

第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）違反物業(yè)服務(wù)合同減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，擅自設(shè)置收費項目和提高收費標(biāo)準(zhǔn)；

（二）擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動，挪用、侵占、隱瞞業(yè)主共有部分收益；

（三）采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車輛出入等方式催收物業(yè)費；

（四）非法收集、使用、傳輸、買賣在物業(yè)服務(wù)活動中獲取的業(yè)主個人信息；

（五）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；

（六）挪用、侵占住宅專項維修資金、業(yè)主公共收入；

（七）擅自拆除、損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備；

（八）擅自惡意撤出或者被解聘后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，或者撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者非法進駐造成物業(yè)管理混亂的。

（九）與業(yè)主委員會成員串通，損害業(yè)主利益；

（十）終止服務(wù)撤出時，拒不移交屬于業(yè)主共有的檔案資料、物品、資金等；

（十一）損害業(yè)主合法利益的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有上述行為之一的，市城管局應(yīng)取消其星級評定資格，已被評為星級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接予以撤銷，當(dāng)年年底不得列入評先評優(yōu)序列，其管理的物業(yè)項目二年內(nèi)不得參與國家、省、市的物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項目等評選活動。

第五十四條市城管局應(yīng)會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對季度大物業(yè)考核得分靠后、物業(yè)矛盾糾紛投訴工單較多經(jīng)查實的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)人進行約談，提高檢查比例和頻次，督促企業(yè)限期整改。

對限期整改不力或拒不整改的，進行公開通報，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可向業(yè)主大會提出解除物業(yè)服務(wù)合同或者不再續(xù)約的建議。

第五十五條市城管局應(yīng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不良行為、相關(guān)考核結(jié)果和行政處罰情況記入企業(yè)誠信檔案，納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人的信用信息和信用等級評定之中，結(jié)果報送上級主管部門備案，信用評價結(jié)果適時向社會公開。

相關(guān)主體可將信用評價結(jié)果與選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)掛鉤，鼓勵對信用等級高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)先優(yōu)薪錄用，實行守信激勵、失信懲戒，促進優(yōu)勝劣汰。

第五十六條商貿(mào)、辦公、學(xué)校、醫(yī)院、景區(qū)、專業(yè)園區(qū)等非住宅物業(yè)實施物業(yè)管理的，參照本辦法執(zhí)行。

第七章附則

第五十七條本辦法由市城管局負責(zé)解釋。

第五十八條本辦法自公布之日起施行，皋政規(guī)〔2010〕2號文件同時廢止。